Dzień dobry. Chciałabym spróbować kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, ponieważ ceny nieruchomości w Zgorzelcu szaleją a takie mieszkania często są prawdziwą okazją. Obawiam się jednak kilku spraw. Czy jeśli kupię takie mieszkanie i ono będzie zadłużone – czynsz, prąd, gaz, to te długi przejdą na mnie i będę musiała to spłacać? Kolejna kwestia – co jeśli okaże się, że ktoś w tym mieszkaniu jest zameldowany? Czy to problem wyeksmitować taką osobę jeśli na przykład będzie to kobieta z dzieckiem albo osoba schorowana lub jeszcze gorzej  – ubezwłasnowolniona? Bardzo proszę o odpowiedź.

Kacper Białostocki:

„Dzień dobry,

Regulacje dotyczące egzekucji z nieruchomości odnajdziemy w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 155 z późn. zm., zwanej dalej „KPC”). Zgodnie z art. 999 § 1 KPC prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Oznacza to, że na podstawie w/w prawomocnego postanowienia komornik na Pani wniosek może podjąć postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu, czyli tzw. eksmisję. Co do zasady eksmisji nie dokonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego, chyba że osobie eksmitowanej wskazano lokal do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.) uprawnienie do lokalu socjalnego, przysługuje kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym i ich opiekunom, a także obłożnie chory, emerytom i rencistom mogącym korzystać z pomocy społecznej, bezrobotnym i innym osobom wskazanym w ustawach. Oznacza to, że gmina musi zapewnić takim osobom lokal w którym będą mogli zamieszkać. Przepisy są dosyć szczegółowe w tym zakresie, więc należałoby analizować każdy przypadek z osobna, jednakże wskazać należy, że na gruncie prawnym można dokonywać eksmisji osób, które zamieszkują na nabytej w drodze egzekucji komorniczej nieruchomości.

Odnośnie natomiast pytania o opłaty związane z nieruchomością, to w pierwszej kolejności wskazać należy, że nabycie nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej stanowi tzw. nabycie pierwotne tj. bez żadnych obciążeń i zobowiązań, oczywiście z małymi wyjątkami (proszę zobaczyć np. art. 1000 KPC). Długi o które Pani pyta są długami osobistymi, czyli obciążają dłużnika np. byłego właściciela mieszkania, jeśli natomiast długi te zostały zabezpieczone rzeczowo np. w postaci hipoteki na nieruchomości, to po egzekucji komorniczej hipoteka zostaje wykreślona, a wierzyciel może zaspokoić się z kwoty za jaką została sprzedana nieruchomość. Dopiero od momentu prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności na Pani ciążyć będą opłaty związane z nieruchomością.

Podsumowując, nabycie nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej stanowi tzw. nabycie pierwotne, a więc bez żadnych obciążeń (poza np. służebnością drogi koniecznej, przesyłu, czy ciążących na nieruchomości z mocy ustawy), a prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i jej opróżnienia.”